Palmarès des villes où investir en 2021: notre méthodologie


Notre palmarès exclusif des villes où investir dans l’immobilier ancien a été construit sur une série d’indicateurs et de données. Nous vous proposons ici même notre méthodologie détaillée.

Pour établir nos palmarès des villes où investir, nous avons segmenté les communes de France métropolitaine en trois catégories: les grandes villes (35 de plus de 100.000 habitants, hors région parisienne), les villes moyennes de province (20, comptant entre 50.000 et 100.000 habitants) et celles de la région parisienne (20 de plus de 50.000 habitants).

Nous avons ensuite soumis ces villes à une batterie d’indicateurs dans quatre grandes catégories: démographie, prix du marché, structure du marché ainsi que location et rentabilité (exclusivement pour l’immobilier ancien, cette année, au vu de la pénurie d’offre dans le neuf). Pour chacune de ces catégories, nous avons défini 3 à 4 critères, se basant sur un ensemble de données émanant de sources officielles, que nous avons notés à chaque fois sur 20. Pour la rubrique «prix du marché», nous avons retenu des critères différents selon le palmarès. À partir de ces critères, nous avons établi nos 3 palmarès.

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Pour chacun de ces palmarès, nous avons pondéré nos critères pour répondre au mieux à la question de l’investissement. En résulte à chaque fois une note globale sur 20 que nous vous présentons dans les tableaux de ce dossier, accompagnée d’un extrait des données qui nous ont servi à construire notre palmarès. Vous retrouverez la liste complète des critères et des données ayant servi à sa conception en ligne ci-dessous.

Méthodologie de calcul

Chacune de nos catégories est composée de 3 à 4 critères. Pour permettre l’addition, tous nos critères ont été ramenés à une note comprise entre 10 et 20 (20 pour la valeur maximale de la série, 10 pour la valeur minimale, et une notation proportionnelle pour les autres valeurs). Nous avons parfois exclu de l’échelle de calcul quelques valeurs extrêmes qui pouvaient fausser la notation. Au cas par cas, selon les biais repérés dans chaque critère (notamment des effets dus à la taille), nous avons pu choisir une échelle linéaire où une échelle semi-logarithmique, définie par la rédaction du Figaro Immobilier. Enfin, nous avons effectué quelques corrections au niveau des effets de seuil afin de ne pas pénaliser trop fortement certaines villes.

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Dans chaque palmarès, la note globale a été calculée via la moyenne des notes pondérées des critères utilisés. La pondération totale pour chaque palmarès est de 20. Chaque catégorie présente ainsi une pondération de 4, sauf la catégorie «prix du marché» pour le palmarès des grandes villes et la catégorie «location et rendement» pour les palmarès villes moyennes de province et villes moyennes de la région parisienne. Dans ces deux cas, la pondération totale des critères des catégories en question est doublée, pour arriver à 8. Enfin, nous avons appliqué à la note générale un bonus ou un malus selon certains cas spécifiques, explicités en bas de cette méthodologie.

Liste, composition et conception des indicateurs, par catégorie

• Démographie

Évolution (en valeur absolue) du nombre d’habitants dans la ville (coef 2), sur 5 ans (population légale 2017 en vigueur au 1er janvier 2020 vs population légale 2012). Source: INSEE (Fichiers des populations légales).

Évolution (en valeur absolue) du nombre d’emplois au lieu de travail dans la ville (coef 1), sur 5 ans (2017 vs 2012). Source: INSEE (Statistiques Locales – Marché du travail)

Évolution (en valeur absolue) du nombre d’étudiants dans la ville (coef 1), sur 5 ans (année universitaire 2017-2018 vs année universitaire 2013-2014). Source: Ministère de l’enseignement supérieur, de la recherche et de l’innovation (Effectifs d’étudiants inscrits dans les établissements et les formations de l’enseignement supérieur)

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• Prix du marché

Prix du marché (notaires) au m² dans l’ancien (palmarès des grandes villes: coef. 2, absent des autres palmarès): prix médian au m² pour les appartements anciens dans la ville du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020. Plus le prix est élevé, plus nous considérons l’investissement comme une valeur refuge (élément recherché pour un investissement pour les très grandes villes), et plus la ville est valorisée.

Ce critère se base sur les transactions enregistrées par les notaires. Il est représentatif des prix officiels du marché, à la différence du critère suivant qui est représentatif des prix affichés à date par les agences. Sources: pour les villes de la région parisienne, notaires du Grand Paris (base de données ADSN-BIEN). Pour les villes hors région parisienne, Notaire de France (base de données PERVAL)

Prix des transactions (PriceHubble) au m² dans l’ancien (palmarès des très grandes villes: coef. 2, absent des autres palmarès): prix médian au m² pour les appartements anciens dans la ville en octobre 2020. Plus le prix est élevé, plus nous considérons l’investissement comme une valeur refuge (élément recherché pour un investissement pour les très grandes villes), et plus la ville est valorisée.

Ce critère se base sur les prix affichés à date dans les agences et sur les sites internet spécialisés. Il est représentatif des niveaux de prix réclamés avant négociation et officialisation des transactions prix officiels du marché, à la différence du critère précédent qui est représentatif des prix constatés dans les actes notariés. Sources: PriceHubble

Surface accessible à l’achat pour 200.000 € dans l’ancien – sur les prix du marché (palmarès des villes de province et de la région parisienne: coef. 1, absent du palmarès des grandes villes): surface accessible à l’achat en m² avec un budget de 200.000 € (y compris les frais de notaires). Cette surface a été calculée à partir du prix médian au m² pour les appartements anciens dans la ville du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020. Plus la surface est élevée, plus nous considérons l’investissement comme intéressant en termes de qualité de bien (élément recherché pour un investissement pour les villes de taille moyenne), et plus la ville est valorisée.

Ce critère se base sur les transactions enregistrées par les notaires. Il est représentatif des prix officiels du marché, à la différence du critère suivant qui est représentatif des prix affichés à date par les agences. Sources: Pour les villes de la région parisienne, notaires du Grand Paris (base de données ADSN-BIEN). Pour les villes hors région parisienne, Notaire de France (base de données PERVAL)

Surface accessible à l’achat pour 200.000 € dans l’ancien – sur transactions (palmarès des villes de province et de la région parisienne: coef. 1, absent du palmarès des grandes villes): Surface accessible à l’achat en m² avec un budget de 200.000 € (y compris les frais de notaires). Cette surface a été calculée à partir du prix médian au m² pour les appartements anciens dans la ville du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020. Plus la surface est élevée, plus nous considérons l’investissement comme intéressant en termes de qualité de bien (élément recherché pour un investissement pour les villes de taille moyenne), et plus la ville est valorisée.

Ce critère se base sur les prix affichés à date dans les agences et sur les sites internet spécialisés. Il est représentatif des niveaux de prix réclamés avant négociation et officialisation des transactions prix officiels du marché, à la différence du critère précédent qui est représentatif des prix constatés dans les actes notariés. Sources: PriceHubble

Tendance d’évolution des prix sur 1 an (palmarès des très grandes villes: coef. 2, Palmarès des villes de province et de la région parisienne: coef. 1): Pour ce critère, nous avons calculé l’évolution des prix au m² sur un an (2020 vs 2019) pour les appartements anciens, à partir des données notaires (actes authentiques de vente). Nous avons considéré que les villes les plus intéressantes pour l’investissement étaient celles qui assuraient un bon taux d’évolution des prix sans pour autant être caractéristique d’une bulle spéculative.

Nous avons ainsi défini un taux idéal correspondant au taux d’évolution médian constaté dans les villes présentes dans la base de données des notaires, auquel nous avons ajouté 2 %. Plus une ville de notre palmarès présentait un taux proche de cette valeur de référence, plus elle s’est retrouvée valorisée. Sources: pour les villes de la région parisienne, notaires du Grand Paris (base de données ADSN-BIEN). Pour les villes hors région parisienne, notaires de France (base de données PERVAL)

Tendance d’évolution des prix sur 5 ans (palmarès des très grandes villes: coef. 2, palmarès des villes de province et de la région parisienne: coef. 1): pour ce critère, nous avons calculé l’évolution des prix au m² sur un an (2020 vs 2015) pour les appartements anciens, à partir des données notaires (actes authentiques de vente). Nous avons considéré que les villes les plus intéressantes pour l’investissement étaient celles qui assuraient un bon taux d’évolution des prix sans pour autant être caractéristique d’une bulle spéculative.

Nous avons ainsi défini un taux idéal correspondant au taux d’évolution médian constaté dans les villes présentes dans la base de données des notaires, auquel nous avons ajouté 2 %. Plus une ville de notre palmarès présentait un taux proche de cette valeur de référence, plus elle s’est retrouvée valorisée. Sources: pour les villes de la région parisienne, notaires du Grand Paris (base de données ADSN-BIEN). Pour les villes hors région parisienne, notaires de France (base de données PERVAL)

• Structure du marché

Médiane du niveau de vie (coef. 1): médiane du niveau de vie (€) 2016 pour la ville. Le niveau de vie correspond au revenu disponible du ménage divisé par le nombre d’unités de consommation. Sources: INSEE (base de statistiques locales)

Part des logements vacants (coef.1): part des logements vacants sur l’ensemble des logements de la ville. Plus cette valeur est faible, plus le marché de l’immobilier local est sous tension et donc plus grande est la probabilité de trouver un locataire. Sources: INSEE, séries historiques du RP, exploitation principale

Nombre de chambres d’hôtel pour 1000 habitants(coef.1): Nombre de chambres d’hôtel pour 1000 habitants de la ville. Plus cette valeur est grande, plus la ville présente un intérêt en termes de séjours touristiques ou professionnels, rendant intéressant la mise en location de logement de type saisonnier. Sources: INSEE (Fichiers des populations légales) et INSEE en partenariat avec la Direction Générale des Entreprises (DGE) et les partenaires territoriaux (Nombre de chambres dans les hôtels)

Niveau des taxes foncières communales (coef. 1): Calcul du niveau potentiel des taxes dans la ville au m² pour un studio, basé sur l’application du taux de taxe foncière bâtie dans la ville en 2019 sur 50% de loyer moyen au m² dans la ville en 2019 (le taux de taxe foncière s’applique sur 50% de la valeur locative du bien. Cette valeur est estimée par les pouvoirs publics et peut être différente de la valeur locative constatée). Nous avons valorisé les montants calculés les plus faibles. Sources: taux de taxe foncière: Fichier de recensement des éléments d’imposition à la fiscalité directe locale (Ministère de l’économie et des finances) ; Loyer moyen: PriceHubble.

• Location et rendement

Loyer moyen d’un studio (palmarès des villes de province et de la région parisienne: coef. 2 , palmarès des très grandes villes: coef 1): prix médian constaté du loyer d’un studio au m² dans la ville sur l’année civile 2020, à date d’octobre 2020 tel que constatés dans les agences et sur les sites professionnels. Nous considérons que des loyers élevés sont intéressants pour un propriétaire, lui évitant de devoir louer son bien à un prix trop faible. Source: PriceHubble

Loyer moyen d’un 2 pièces (palmarès des villes de province et de la région parisienne: coef. 2 , palmarès des très grandes villes: coef 1): prix médian constaté du loyer d’un deux-pièces au m² dans la ville sur l’année civile 2020, à date d’octobre 2020 tel que constatés dans les agences et sur les sites professionnels. Nous considérons que des loyers élevés sont intéressants pour un propriétaire, lui évitant de devoir louer son bien à un prix trop faible. Source: PriceHubble

Rendement dans l’ancien (palmarès des villes de province et de la région parisienne: coef. 4 , palmarès des très grandes villes: coef 2): pour ce critère, nous avons calculé le taux de rendement dans la ville, sur l’année 2020, en appliquant la formule suivante: loyer annuel médian au m² divisé par le prix médian du bien dans l’ancien. Plus le rendement brut est important, plus la ville est valorisée. Sources: PriceHubble

• Bonus et malus

Villes bénéficiant du dispositif «Denormandie»: +0,5. Sources: ministère de l’économie, des finances et de la relance

Villes bénéficiant d’un projet de gare ou de liaison dans le cadre du «Grand Paris»: +0,5. Sources: Société du Grand Paris.

Villes ne présentant pas d’accès à partir de la métropole sans passer par le transport fluvial ou aérien: -1. Cette pénalisation concerne tout particulièrement la ville d’Ajaccio, qui de par sa position sur une île complexifie la visite, la gestion et la rénovation d’un potentiel investissement

Villes encadrant les loyers ou s’étant porté candidate à l’encadrement des loyers: -0,5. Sources: ministère chargé du Logement.



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